Tisztelt (leendő) szülők, nagyszülők!
Bővül a család, ömlenek a dobozok a tárolóból nagyobb lakásba költöznének? Megunták a nyüzsgő belvárost és inkább kertvárosi övezetben rendeznék be a családi fészket?  Esetleg egy garzont vásárolnak gyermeküknek a továbbtanulás idejére albérlet helyett? 

Ingatlant vásárolni mindig nagy döntés, az ember a tökéletes családi otthont keresi, ahol a család apraja nagyja jól érzi magát, élményeket és emlékeket gyűjt. Ezért is fontos, hogy az álomotthon megvásárlása előtt alaposan felkészüljünk. Ebben a felkészülésben segíthet Önnek ez az írás. 

Előleg vagy foglaló? Nem mindegy.

Ezek a fogalmak sokszor keverednek a köznyelvben, de jogi tartalmuk igencsak eltérő. Az előbbi bármikor visszavonható, átadása lényegében nem jelent kötelezettségvállalást, addig utóbbi már egy szerződést biztosító mellékkötelezettség. A foglaló intézményét a Polgári Törvénykönyv 6:185 § szabályozza. Ha a Vevő meggondolja magát, és áll el az ügylettől, akkor elveszíti a foglalót, ha az Eladó teszi ugyanezt, akkor a kétszeresét köteles visszafizetni az átvett összegnek. Ha egyik félnek sem felróható (vagy éppen mindkét félnek felróható) az adásvételi szerződés meghiúsulása akkor a foglaló visszajár. Ha megvan a kiválasztott ingatlan és az árban is sikerült megegyezni, érdemes mielőbb ügyvédhez fordulni, és ügyvéd által szerkesztett adásvételi szerződést vagy előszerződést kötni, bármilyen foglaló átadást megelőzően. 

Sajnos sokszor a gyakorlatban a felek csak szóban vagy egy néhány soros papírral tudják le a foglaló átadását, ugyanakkor később számtalan jogvitás helyzetet eredményez, hogy a felek később új információkat tudnak meg az ingatlanról vagy éppen egymásról, amelyek ismeretében már egyáltalán nem, vagy csak módosított formában szeretnék megkötni az ingatlan adásvételi szerződést. Ezért fontos a megfelelő ügyvéd igénybevétele, aki teljeskörűen tud tájékoztatást biztosítani a feleknek mielőtt még elköteleződnének. Fontos megemlíteni, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít.

Tulajdoni lap, térkép másolat, társasházi alapítóokirat? Milyen dokumentumok ezek és miért fontos megismerni őket már az árajánlat adása előtt?

Tulajdoni lap és térképmásolat

A tulajdoni lapról megtudhatjuk az ingatlan pontos adatait, elhelyezkedését, méreteit, milyen besorolású az ingatlan. Ki a tulajdonos, van-e haszonélvező, van-e rajta bármilyen teher pl.: jelzálogjog vagy szolgalmi jog. Ne adjunk árajánlatot a tulajdoni lap ismerete nélkül. 

A térképmásolatról megtudhatjuk, hogy a földhivatalban az adott telken milyen épületeket tartanak nyilván. Ha eltérés van a tényleges és a földhivatalban nyilvántartott, térképmásolaton rögzített állapot között, akkor komoly gondok adódhatnak pl.: egy hitelfelvételnél, vagy CSOK támogatás igénybevételénél. Az adásvételi szerződés aláírása előtt így érdemes ellenőrizni, hogy a tényleges állapot a térképmásolaton feltüntetett állapottal megegyezik-e. 

A tulajdoni lapért ráadásul fizetnünk sem kell, évente kétszer le lehet tölteni ingyenesen, csak Ügyfélkapu+ vagy DÁP regisztráció szükséges hozzá. A térképmásolatért fizetni kell, de megéri, hiszen rengeteg felesleges „fejfájástól” kímélheti meg magát az ingatlan vásárlója hosszú távon.

Tulajdoni lap és térkép másolat elérhető: https://info.foldhivatal.hu/tknet/eing_elovalaszto6_p.kezdolap

A társasházi alapítóokirat 

A társasházi alapítóokiratból értesülhetünk többek között az esetleges tulajdonostársi elővásárlási jogról, az ingatlanhoz a közös tulajdonból tartozó részek (pl.: tároló, beállóhely) helyéről, méretéről, illetve a közös tulajdon fenntartásával járó kötelezettségekről. 

Ha nincs meg az Eladónak, akkor a közös képviselőnél biztosan van egy példány belőle. A közös képviselőnél érdemes érdeklődni a társasházi ingatlan vagyoni helyzetéről, az elvégzett, illetve a jövőben tervezett felújításokról, karbantartásokról. 

Milyen eljárási költségekkel kell számolni ingatlan vétele esetén?

A földhivatal eljárás díja

A földhivatali eljárás során igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni, ezt 2024 nyarán felemelték 10.600, – Forintra eljárásonként. Sajnos, ha Ön banki hitelt vesz fel az ingatlan vásárláshoz az eljárási díj többszörös is lehet. Lehetőség van soron kívüli eljárás kérésére is, amely lényegesen meggyorsítja a földhivatali bejegyzés folyamatát. 

Az illeték

Szintén figyelni kell arra, hogy az ingatlan vásárlása után legtöbbször illetéket kell fizetni, amely az adásvételi szerződésben foglalt ügylet földhivatali bejegyzését követően fizetendő. Mértéke alapesetben 4%, de természetesen ez különböző kedvezményekkel csökkenthető, akár illetékmentes is lehet. (pl.: az ún. cserét pótló vétel kedvezménye esetén) Ezért mindig érdemes tájékoztatást kérni az esetleges illeték kedvezmények lehetőségeiről.

Végül ne felejtsük el az ügyvédi munkadíjat is kalkulálni, amelyet jellemzően a Vevő finanszíroz, ugyanakkor a Felek megállapodhatnak ettől eltérően is. 

Lejárt a személyi igazolványom? Köthetek adásvételi szerződést? 

Csak érvényes személyi igazolvány (ennek hiányában útlevéllel vagy jogosítvánnyal), illetve lakcímkártya birtokában írhatjuk alá az adásvételi szerződést. (Ezen fényképet tartalmazó személyazonosító okiratok közül elegendő egy érvényes okmány, nem szükséges mindháromnak érvényesnek lennie.) Ellenőrizzük az okmányok lejárati idejét, és ha esetleg lejárt volna az okmány, kérjünk egy új időpontot a legközelebbi kormányablakba, ahol gyorsan megújítják azokat. Az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd köteles az okmányok érvényességének ellenőrzésére pénzmosási, illetve jogügyletbiztonsági okokból, így, ha magunk ismerjük fel a lejárt okmányt időt nyerhetünk. 

Kormányablakokat itt találja: https://kormanyhivatalok.hu/kormanyablakok 

Kell-e energetikai tanúsítványt készíttetnünk, illetve villamosbiztonsági felülvizsgálatot végeztetnünk? 

Ezen dokumentumok elkészítése nem mindig és nem minden esetben kötelező, ugyanakkor azt úgy vélem, akkor is indokolt elkészíteni, ha a jogszabály azt nem írja elő. Ezekből a dokumentumokból az ingatlanok műszaki, elektronikai állapota, fűtésre vonatkozó jellemzői mindkét fél, tehát az Eladó és a Vevő részére is egyértelműen kiderül. A későbbiekben egy esetleges szavatossági igény esetén, fontos az ingatlan átadáskori állapotának, műszaki jellemzőinek bizonyítása, amely esetben ezen dokumentumok releváns és fontos adatokkal szolgálhatnak, így a Felek közös érdeke ezen dokumentumok elkészítése és megismerése az adásvételi szerződés, illetve előszerződés aláírása előtt. A tanúsítvány elkészítése, illetve a felülvizsgálat elvégzése néhány tízezer forintos költséggel jár, de néhány nap alatt elkészül, és hosszútávon bőven kifizetődő, nem érdemes ezen spórolni egy sok tíz vagy száz milliós ügylet esetén. 

Ha Ön ingatlan vásárlás vagy eladás előtt áll, forduljon hozzám bizalommal, örömmel segítek Önnek. A cikk szerzője dr. Szabó Gábor LL.M ügyvéd, az SZGLEGAL – Dr. Szabó Gábor Pál Ügyvédi Iroda ügyvédje. A cikkben megfogalmazott gondolatok a szerző saját véleménye, és nem tekinthetőek és nem értelmezhetőek általános jogi állásfoglalásként, eseti jogi tanácsadásért keressen bizalommal.